KUPOVINA NEKRETNINE U PET KORAKA

Dragana VIdaković

Dragana VIdaković

Advokat sa preko 10 godina koji se uspešno bavi advokatskim poslovima u oblasti privrednog, korporativnog i radnog prava, kao i zastupanjem u parnicama i porodičnim sporovima.

Odlučili ste da vam sledeći korak u životu bude  kupovina nekretnine. Prikupili ste određena sredstva i našli odgovarajuću nepokretnost. Evo koji su koraci za uspešnu kupoprodaju.

 

1. Provera pravnog statusa nekretnine

Ovaj korak za građane podrazumeva da oni prvo provere da li je nepokretnost, kao takva, upisana u evidenciji o nepokretnostima. U Republici Srbiji Katastar nepokretnosti je objedinjena evidencija svih nepokretnosti i stvarnih prava na njima za teritoriju Republike Srbije. Za ovaj korak se inicjalno može proveriti status nepokretnosti preko servisa eKatastar nepokretnosti  (link: https://katastar.rgz.gov.rs/eKatastarPublic/PublicAccess.aspx) odnosno može se pribaviti prepis Lista nepokretnosti. Dakle, sa aspekta našeg pravnog sistema, možete  da zakljućite Ugovor o kupopordaji i isti solemnizujete kod Javnog beležnika samo za one nepokretnosti koje su kao takve evidentirane u Katastru nepokretnosti. U situaciji kada nepokretnost koju želite da kupite nije upisana, onda vam je to signal da potražite ipak stručnu pomoć advokata, kako bi se proverila dokumentacija i utvrdio njen pravni status. Bez obzira kako ista izgleda u stvarnosti, bez ovog početnog koraka kupovina nekretnine je  „mačka u džaku“

 

2. Uknjižen prodavac ili njegov pravni prethodnik

 

Nije dovoljno samo da je nepokretnost kao takva uknjižena u Katastru nepokretnosti. Potrebno je i da se kao njen vlasnik vodi prodavac ili njegov pravni prethodnik. Prethodnik je npr. njegov roditelj ako ga je nasledio ili dobio na poklon nepokretnost. Dakle, kupovina nekretnine koja prethodi mora imati  pravni sled. Pravnni sled su pravni poslovi odnosno isprave kojima je preneseno vlasništvo od lica koja je upisano do lica koje je prodavac. Ovde treba obratiti pažnju na prodaju preko punomoćja.

 

3. Nepostojanje tereta na nepokretnosti

 

Treba biti u razumnoj meri oprezan, a veoma često se dešava da prodavac pribavi List nepokretnosti I tvrdi da se iz njega vidi da nema terete I da je sve u redu. Međutim, svako ko je imao kontakta sa tržištem nekretnina zna da je to veoma relativna stvar. Naravno, ne postoji način da se neko sigurno zaštiti od mogućnosti prevare, ali bi u svim situacijama kada je cena nekretnine očigledno povoljna trebalo tražiti potvrdu da nepokretnost nije pod teretom iz Katastra ili angažovati advokata kako bi proverio da li prodavac možda nema neka velika dugovanja zbog kojih su pokrenuti postupci izvršenja. Skrećemo pažnju da prema važećem rešenju Zakona o izvršenju I obezbeđenju posle prijema rešenja o izvršenju svako raspolaganje koje izvrši dužnik u pogledu svoje imovine je ništavo. Dakle, možete doći u situaciji da pored isplate kupoprodajne cene vas stan bude predmet I izvršenja ili parnice.

 

4. Priprema i solemnizacija Ugovora o kupoprodaji

 

Sledeći korak je sačinjavanje Ugovora o kupoprodaji i priprema dokumentacije za solemnizaciju kod Javnog beležnika. Naša preporuka je da se za ovo obratite advokatu. On jedini ima potrebna znanja i veštine da ovaj posao završi tako da nemate problema kod Javnog beležnika. Građanima se nude razni nadripisari i samozvani agenti koji mogu da naprave velike probleme a da toga nisu ni svesni. Dobra stvar je u tome što Javni beležnici ne smeju baš sve da overe, jer samom činjenicom da je predviđeno da se Ugovor o kupoprodaji solemnizuje, što u praksi znači da Javni beležnik osim toga što overava potpise on I potvrđuje sadržinu Ugovora, te zato ima I veću odgovornost. Javni beležnici u klauzulama overe delimično ograđuju ali ne mogu dizbeći odgovornost za očigledne neodstatke Ugovora koji uprkos tome overe.

 

5. Isplata, predaja nepokretnosti i uknjižba kupca

 

Ovo je poslednji korak kada je u pitanju kupovina nekretnine. Po solemnizaciji Ugovora o kupoprodaji kupac po pravilu isplaćuje kupoprodajnu cenu. Prodavac mu potom izdaje pisanu i overenu potvrdu da je cena isplaćena i daje mu saglasnost da se uknjizi tzv. klauzulu intabulandi. Prema aktuelnim rešenjima Javni beležnik po službenoj dužnosti dostavlja Ugovor na uknjizbu Katastru i izdaje o tome potvrdu kupcu. Prodavac predaje stan Kupcu, tj daje mu po pravilu ključeve od stana. Kada se dobije rešenje o uknjižbi kupac postaje I vlasnik stana. Kod nas se pravo svojine ne prenosi  isplatom kupoprodajne cene već upisom kupca kao vlasnika u Katastru nepokretnosti.

 

Kupovina nepokretnosti nije sama po sebi toliko komplikovana. Ali s obzirom da zahteva izvesna pravna znanja, može da dovede do ozbiljnih problema. Smatramo da je neophodna bar konsultacija sa advokatom. Ipak je on jedino stručno lice koje može da prepozna potencijalne probleme. Nije pametno u tako važnim stvarima štedeti.  Jer ako kasnije dođe do problema, to će Vas po pravilu znatno više koštati, ne samo novca već i Vašeg mira.